Thread Rating:
  • 0 Vote(s) - 0 Average
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli
#1
Oku-1 
Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli

Ev almak büyük ve önemli bir yatırım. Bu nedenle hangi evi hangi koşullarda alacağınıza karar vermekte zorlanabilirsiniz. Bu süreçte tüm detayları göz önünde bulundurmanız, karar alırken ince eleyip sık dokumanız gerekebilir. Çünkü alım satım işlemi sırasında yapılan küçük bir hata bile hem alıcı hem de mülk sahibi açısından önemli riskler doğurabilir.

Siz de bu süreci sorunsuz bir şekilde tamamlamanıza yardımcı olacak ipuçlarına göz atmak istiyorsanız doğru yerdesiniz. Sıfır ev alırken nelere dikkat edilmeli? Ev alırken çıkan masraflar ya da yeni eve taşınırken yapılması gerekenler nelerdir? Ev alırken tapu harcını kim öder? Tüm bu soruların yanıtları ve daha fazlası için okumaya devam edebilirsiniz.

Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Bütçeniz, ödeme tercihiniz ve satın almayı düşündüğünüz evin özellikleri ne olursa olsun, karar verirken göz önünde bulundurmanız gereken bazı unsurlar var. Dilerseniz, bunları daha yakından inceleyelim.

Ruhsatsız Ev Almayın

Ev satın alırken dikkat edilenler listesinin ilk sırasında ruhsat yer alıyor. Aslında 2014 yılında yürürlüğe giren Yeni Tüketici Kanunu kapsamında, ruhsat almayan projelerde konut satışı yapılması zaten yasak. Ancak yine de bu konuda dikkatli olmalısınız. Ruhsat işlemlerinin uzun sürdüğüne, bu nedenle senetle ya da kaporayla satış yapılabileceğine dair söylentileri ciddiye almayın. Aksi halde hiçbir zaman tamamlanmayacak bir projeye yatırım yapabilirsiniz. Ruhsatın yanı sıra kat irtifakı ve iskan ruhsatı hakkında da mutlaka bilgi edinmelisiniz.

Deprem Riskini Sorgulayın

Ülkemizin birçok bölgesi deprem kuşağında. Bu nedenle satın almayı düşündüğünüz evin deprem riskini sorgulamayı unutmayın. Deprem açısından riskli bulunan konutlar, yasalar gereğince kentsel dönüşüm kapsamında değerlendiriliyor. Eğer farkında olmadan riskli bir konut satın alırsanız, bir süre sonra evinizin yıkılacağını öğrenebilirsiniz. Ev satın alırken müteahhitten Zemin Etüt Raporu’nun bir kopyasını istemeli, deprem yönetmeliğine uygunluk raporunu incelemelisiniz.

Evi Mutlaka Görün

Fotoğraflar ne kadar detaylı olursa olsun sizi yanıltabilir. Satın almayı düşündüğünüz bir evi mutlaka kendi gözlerinizle de görmelisiniz. Eğer henüz yapım aşamasında olan bir konut alacaksanız da proje detaylarını incelemeyi ihmal etmemelisiniz.
İpotek ve Haciz Kaydını Sorun
Satın almayı düşündüğünüz evin üzerinde ipotek ya da haciz kaydı varsa ilerleyen süreçte ciddi sorunlarla karşılaşırsınız. Örneğin, ipotek kayıtlı bir daire müteahhitin borcu sebebiyle satışa çıkarılabilir. Bu sebeple, ipotek ve haciz kaydı olmayan bir konut tercih ettiğinizden emin olmalısınız.

Sıfır Ev Alırken Nelere Dikkat Etmelisiniz?

Az önce sözünü ettiğimiz tüm ipuçları, sıfır ev alma süreciniz için de geçerli. Ancak bu aşamada göz önünde bulundurmanız gereken birkaç önemli detay daha var. Toplu konut projeleri kapsamında sıfır ev almayı düşünüyorsanız güvenilir bir şirket seçtiğinizden emin olmalısınız. Şirketin portfolyosuna ve referanslarına göz atmayı unutmayın. Sıklıkla kötü yorum alan ya da başladığı projeyi bitirmemiş şirketlerden uzak durmanız en doğrusu.

Sıfır ev alırken masraflar, bazen hiç beklemediğiniz yerlerden doğabilir. Boyası yeni yapılmış dairelerde rutubet olmadığından emin olmalı, aidat bedelini de mutlaka satın alım işlemi öncesinde öğrenmelisiniz. Evin net ve brüt metrekare ölçülerinin ön bilgilendirme formunda yer aldığını teyit etmeyi de unutmayın. Hemen teslim konut almadığınız sürece, kararlaştırılan teslim tarihinin mutlaka sözleşmeye eklenmesini sağlayın.

Ev Alırken Cephe Seçimi Nasıl Olmalı?

Kuzey ve güney cepheli evlerin kendine has bazı avantajları ve dezavantajları bulunuyor. Güney cepheli evlerde ısınma sorunu yaşanma olasılığı daha az. Aydınlık, çabuk ısınan ve kış aylarının rahat geçirilebileceği bir ev almak istiyorsanız güney cepheli evlere öncelik verebilirsiniz. Ancak yaz aylarında yükselen sıcaklıkları da hesaba katmalısınız.

Kuzey cepheli evler genellikle güney cephelilere kıyasla daha uygun fiyatlı. Bu tip evlerde salon ve yatak odası kuzeye baktığı takdirde gün içinde yaşam alanlarınıza yeterince ışık girmeyebilir. Ancak kış ayları çok soğuk ve yağışlı geçen bölgeler için kuzey cepheli evler daha uygun bir seçim olabilir.

Ev Alırken Tapuda Dikkat Etmeniz Gerekenler

Ev alırken tapuda dikkat edilmesi gerekenler de alım satım işleminizin sorunsuz şekilde gerçekleşmesi açısından son derece önemli. Satın almayı düşündüğünüz ev hakkında aklınıza takılan birçok soru işaretini Tapu Müdürlüğü’nde giderebilirsiniz. Bu nedenle tapuda evin DASK poliçesini görmeyi, vergi borcu olup olmadığını sorgulamayı ve iskan ruhsatını incelemeyi ihmal etmeyin. Tapu harcının nasıl ödeneceği konusunda alıcıya önceden fikir birliği yapmanız size zaman kazandırabilir. Ayrıca, evi tapuya beyan ederken mutlaka ödediğiniz gerçek ücreti belirtin. Bu sayede ilerde problem yaşama riskinizi en aza indirebilirsiniz.

Ev Alırken Ödeme Nasıl Yapılır?

Gayrimenkul alım satımlarında ödeme işlemi birkaç farklı yolla yapılabilir. Elden ödeme, güvenliği en düşük ödeme yöntemleri arasında. Bu nedenle alıcı ve satıcı arasında kesin güven ilişkisi olmadığı durumlarda uygulanması tavsiye edilmiyor. Kullanılabilecek bir diğer yöntem de alıcının satıcının hesabına havale, EFT ya da para transferi yoluyla konut ücretini yollaması. Bu işlem sırasında alıcının ödeme açıklaması kısmında tapu adres bilgilerini belirtmesi, yapılan ödemenin ada ve parsel gayrimenkul ücreti olduğunu yazması gerekiyor.

Tapu takas sistemi ve bloke çek yöntemi de gayrimenkul alışverişinde sıklıkla kullanılıyor. Tapu takas sistemini kullanmak isteyen alıcı ve satıcılar, E-Devlet üzerinden sisteme giriş yaparak e-ödeme numarası alıyor. Alıcı tarafından yapılan ödeme Takasbank hesabına blokeli şekilde yatırılıyor ve tapu işlemleri tamamlandıktan sonra satıcıya aktarılıyor. Bloke çek yönteminde de alıcı seçtiği bankaya bloke çek talebinde bulunuyor ve satıcı noter işlemleri sonrasında çekin blokesini kaldırarak hesabına aktarıyor. Her iki yöntem de hem alıcının hem de satıcının mağdur olmaması açısından tasarlanmış.

Ev Alırken Tapu Harcını Kim Ödemelidir?

Tapu harcının kim tarafından ödeneceği alıcı ve satıcı tarafından ortak bir kararla belirlenebilir. Taraflar farklı bir karar üzerinde anlaşmadığı takdirde harç masrafı eşit olarak bölüşülebilir. Tapu harcı mülk fiyatının %4’ü olacak şekilde belirleniyor. Alıcının ve satıcının masrafı birlikte ödemesi durumunda her iki taraf da mülk fiyatının %2’sini ödüyor.
Yeni Evinize Taşınırken Yapılması Gerekenler
Yeni eve taşınırken lazım olan şeyler ve yapılması gerekenler, taşınma telaşıyla kimi zaman gözden kaçabilir. Bu nedenle işe, aklınıza gelen tüm ihtiyaçları ve yapılacakları listelemekle başlayabilirsiniz. Yeni evin tadilatları bittikten ve temizlik yapıldıktan sonra taşınmanız daha pratik bir seçim olabilir. Çünkü yeni eve taşınırken temizlik yapmak, eşyalarınız çoktan yerleşmişse daha da zorlaşabilir. Tadilat ve temizlik işlemleri bittiğinde bir nakliyat şirketiyle anlaşabilir ve eşyalarınızın yeni evinize taşınmasını sağlayabilirsiniz.

Eşyalarınızı kendiniz paketliyorsanız bu işe de yeterli süreyi ayırdığınızdan emin olun. Özellikle kırılgan ve küçük eşyaları kolilemek, size tahmin ettiğinizden daha çok vakit kaybettirebilir. Dilerseniz, kolileme işlemini sizin adınıza yapan nakliyat şirketlerini de tercih edebilirsiniz.

Dikkat etmeniz gereken bir konu da evinizin abonelikleri. Taşınma işlemi öncesinde yeni evinizin tüm aboneliklerini açtırarak elektriksiz ya da susuz kalma riskinin önüne geçebilirsiniz. Ayrıca, evin elektrik ya da tesisat sistemindeki olası arızaları da bu sayede daha hızlı tespit edebilirsiniz. Elbette bu esnada eski evinizin aboneliklerini kapatmayı da unutmamalısınız.

Evinizi yerleştirmeden önce bir yerleşim planı yapmak işinizi kolaylaştırabilir. Bu sayede hangi eşyaların nereye konacağı konusunda kafa karışıklığı yaşamazsınız. Evinizin tüm kilitlerini değiştirmeyi ve adres değişikliğinizi ilgili kurumlara bildirmeyi de unutmayın. Aksi takdirde bankanızdan gelen belgeleri ya da kargolarınızı yanlışlıkla eski adresinize gönderebilirsiniz.

Ev Alırken Dikkat Edilecek Hususlar

Gayrimenkul alırken dikkat edilmesi gereken bazı ince noktalar var. Bunlara dikkat edilmediği takdirde, ileride vergiler yönünden ciddi sorunlarla karşılaşabilirsiniz.

Satıcının konutun gerçek sahibi olup olmadığını araştırın.

- Konutun tapu kaydı mutlaka önceden kontrol edilmeli. Üzerinde ipotek olabilir.
- Kat irtifakının kurulup kurulmadığına, iskanın, yani yapı kullanım izninin alınıp alınmadığına dikkat edin.
- Satılan konut aile konutu ise eş muvafakati mutlaka alınmalı. Aksi takdirde ileride açılacak tapu iptal davasında tapu devredilse bile tapu iptaliyle karşı karşıya kalınır.
- Kadastro müdürlüğüne giderek almak istediğiniz gayrimenkulün haritasına bakın. Çevresinde neler olduğunu önüne, arkasına, yanına ne gibi inşaatlar yapılabileceğini öğrenin.
- Binanın deprem yönetmeliğine uygun olup olmadığını, projenin denetiminin ve ruhsat izninin olup olmadığını araştırın.
- Eğer alacağınız gayrimenkul inşa halinde ise müteahhidinin mali durumunu araştırın.
- Kat karşılığı yapılan bir inşaattan gayrimenkul alıyorsanız, müteahhitle noter onaylı anlaşma yaparak kullanılacak tüm malzemeleri ve işin aksaması durumdaki tazminatları belirtin.
- Alacağınız gayrimenkulde bir kiracı varsa yapılan kira kontratını inceleyin. Kiracı tahliye taahhüdü vermiş ise tahliye taahhüdündeki tarih ile kontrat tarihini karşılaştırın
- Tapu işlemi sırasında alacağınız konutun değerini yeniden değerleme oranlarına göre hesaplayarak beyan edin. Çünkü beyanınız eksikse ödenen alım satım harçları cezalı olarak size geri dönebilir.
- Bölgedeki emsallerden konutun fiyatını değerlendirin.
- Gayrimenkulün işinize, okulunuza, merkezlere olan uzaklığını ve ulaşım durumunu göz önünde bulundurun.
- Sonradan çok yüksek aidatlarla karşılaşmamak için konutun mevcut aidatlarını öğrenin.
- Konutun ses ve ısı yalıtımı olup olmadığına dikkat edin.
- Bina ve konutun inşaat malzemesi kalitesini öğrenmeye çalışın.
- Konutun yeşil alanı ve otoparkı olmasını tercih edin.
- Konutun kira getirisini göz önünde bulundurun.
- Konutun oda sayısı ve kullanışlı olup olmadığına bakın.
- Konut alırken pazarlık yapmayı ihmal etmeyin.
- Konutun tesisatlarının durumuna bakın.
- Konutun bulunduğu sitedeki sosyal donatıların kime ait olduğunu ve kimler tarafından kullanılacağını öğrenin.
- Konut fiyatının yüzde 5’inden fazla kaparo vermeyin.
- Mutlaka daha sonradan satıcıyı bulabileceğiniz adres ve telefonu alın.
- Taraflardan birinin cayması halinde cezai şart ödeyeceğini satış protokolüne yazın ve cezai şart miktarını belirleyin. Genelde alıcı vazgeçerse verdiği kaparo yanar. Satıcı vazgeçerse aldığı kaparo ile birlikte bir o kadar daha ödeme yapar.
- Tapudaki masrafların kim tarafından ödeneceği konusunda anlaşmaya yarın ve bunu satış protokolüne yazın.
- Konutun emlak vergisi, çevre temizlik vergisi, su, elektrik, doğalgaz, apartman aidatı, telefon, kablolu TV gibi borçlarının olmadığıyla ilgili belgeleri alın.
- Konutların ekonomik ömrünün yaklaşık 50 yıl olduğunu düşünerek, çok yaşlı olmayan konutları tercih edin.
- iklim koşullarını bilmediğiniz bir yerde konut alıyorsanız öncelikle kış şartları hakkında bilgi edinin. Bu yüzden kış aylarında olabilecek problemleri göz ününe alarak en uygun evi seçmeye çalışın.
- Sizin için en uygun olan sistemle ısınan bir ev seçmeye dikkat edin.

İyi bir komisyoncuyla çalışın Konut almaya karar verdikten sonra bireysel araştırmalarınızın yanı sıra kurumsal bir emlak komisyoncusuyla çalışabilirsiniz. İyi bir emlakçı size en doğru konutu en iyi fiyattan almanızda ve tüm hukuki işlemlerde yardımcı olacaktır. Emlakçıya vereceğiniz ücret size gereksiz gibi görünebilir ama bu tercih konut alımında hem işlerinizi çok kolaylaştıracak hem de hata yapma olasılığınızı en aza indirecektir. Emlak komisyoncusu alacağınız gayrimenkulün yasal durumu hakkında sizin adınıza ayrıntılı araştırma yapmakla yükümlüdür. Fakat emlak komisyoncusuna vekaletname ya da satıcının imzası olmaksızın kaparo vermeyin. Ayrıca emlak komisyoncusuna yer gösterme ücreti de ödemeyin, çünkü bu ücret yasal değildir.

Maket üzerinden ev alırken riskleri en aza indirmek için projenin tapu kayıtları ile hukuki bir sorunu olup olmadığı incelenmeli, vaat edilen her şeyin sözleşmeye yazılmalıdır.

Eğer projenin hukuki bir sorunu yoksa müteahhit firma tarafından vaat edilen her şeyin sözleşmeye yazılması sağlanmalı. Satış ve satış vaadi sözleşmesi mutlaka noter onaylı olmalı, firma tarafından verilen garantiler ve süreler iyi irdelenmeli.

Müteahhit firmanın geçmişini, daha önce yaptığı işleri, bu işlerin kalitesini, zamanında teslim edilip edilmediğini araştırmak da daha sonda karşılaşılabilecek tatsız durumların engellenmesini sağlayabilir. Ayrıca sözleşmenin satır satır okunması, bu konuda bir uzmandan yardım alınması tavsiye ediliyor.

Maket üzerinde de olsa evin ekpertizini yaptırmak en doğrusu. Bu yolla evin gerçek değeri, hukuki bir sorunu olup olmadığı ortaya çıkarken, vaat edilen sosyal tesis, yeşil alan gibi donatıların fiyat üzerinde yarattığı farkın yani şerefiye bedelinin de gerçeğe uygun olup olmadığı tespit edilebiliyor.

Maketten alırken ne yapmalı?

- Bütün bu şartlar yerine getirildikten sonra satın alma aşamasında mutlaka bir sözleşme imzalanmalı.
- Söz konusu arsanın ya da inşaatın tapu kayıtları incelenip, kayıtlarda konut alanı olup olmadığı tespit edilmeli.
- Belediyenin imar planında konut alanı olup olmadığı tespit edilmeli.
- İnşaatı yapan şirketin ya da kooperatifin sözleşmesi görülmeli.
- Projenin statik ve teknik şartnamesi incelenmeli/incelettirilmeli.
- Sözleşme de söz konusu inşaata ve arsaya ilişkin ada pafta ve parsel numaraları, imar planıyla ilgili bilgiler, binanın kat sayısı, bağımsız bölüm sayısı, alınacak olan dairenin hangi daire ya da kaç numaralı daire olduğu gibi bilgiler mutlaka bulunmalı.
- Dairenin peşin satış bedeli, taksitle alınacaksa taksitli satış bedeli, taksit sayısı ve faiz oranı sözleşmeye yazılmalı.
- Sözleşme tarihi, dairenin teslim tarihi ve ortak alanlardaki sosyal tesislerin teslim tarihi sözleşmede ayrı ayrı belirtilmeli.
- Konutun kaç metrekare olduğu, oda, salon ve benzeri bölümlerinin kaç adet olduğu; dairede kullanılacak malzemelerin çeşidi ve kalitesi, ortak alanların ve bu alanlardaki tesislerin neler olacağı, hangi ortak alanların kimler tarafından ne şekilde kullanılacağı da sözleşmede açıkça belirtilmeli.

Bankaların verdiği krediler konut alıcılarına büyük bir kolaylık sunuyor. Fakat kredi çekerken de çok dikkati olmak gerekiyor. Çünkü ödenemeyecek bir kredi kullanımı satın alınan konutun elden gitmesine neden olabilir. Gelirin 3’te birini geçmeyen miktarlarda kredi kullanılması önerilirken, konut bedelinin büyük bir bölümünün peşin olarak verilmesi de alıcılar için riskleri çok daha fazla azaltıyor.

Konut kredisi kullanırken, aylık taksit tutarlarının yanı sıra, vade uzunlukları ile faiz oranları arasındaki ilişkinin iyi kurulması ve faizlere ilave olarak ödenen komisyon ve masrafların da dikkate alınması gerekiyor. Masraf ve komisyonlar eklendiğinde en düşük faiz açıklayan herhangi bir bankanın faiz oranı aylık ve yıllık toplam maliyette en yüksek orana çıkabiliyor. Burada belirleyici olan bankaların uyguladıkları komisyon ve masraflar. Bankaların kredilere uyguladığı masraf ve komisyonlara sigortalar da dahil edildiğinde kredinin tüketicilere toplam maliyetinde farklı rakamlar ortaya çıkıyor.

Konut kredisi alınırken, sabit faizli ve vadesi 5 yıldan uzun olmayan kredilerin tercih edilmesi öneriliyor. 5 yıldan uzun vadeli kredi almak ise riskli oluyor. Çünkü bu dönemde kredi sahibi işsiz kalabiliyor. İşsizlik ve konut kredisi sigortası yaptırmak ise bu riskleri biraz olsun azaltıyor.

Kredi borcu bulunan konutları satın almak için mutlaka yeni bir kredi kullanılması gerekiyor. Bu da güncel faiz oranlarından ve masrafları ödenerek alınabilecek bir kredi kullanılmasıyla mümkün oluyor. Kredili konut alımında dikkat edilmesi gereken hassas noktalar var. İlk ve en sağlam yöntem olarak yeni kredi alınarak tapunun el değiştirmesiyle satış yapılması gerekiyor. Bankaya olan borç satıcının üstünde kalsın alıcı ödemeye devam etsin. Borç bitince tapu devri yapılır? gibi bir uygulamadan mutlaka uzak durmak büyük önem taşıyor. Çünkü karşılıklı güvene dayalı bu tür uygulamalar uzun bir süreci kapsayan kredili konut alımında bazı önemli riskleri içinde barındırıyor.

Kredi borcu bulunan konutların satışında şu yöntemler kullanılıyor:

- Konut peşin alınır. Böylece bankanın borcu kapatılır ve satıcının da tüm alacağı ödenir. İpotek kalkar, tapu alıcıya geçer. Burada sadece erken ödeme cezası verilir.
- Alıcı ve satıcı aralarında anlaşır, bankaya haber vermezler. Satıcı kredi bakiyesini aşan tutarı alıcıya öder, konut üzerinde ipotek bulunduğu halde tapuda alım-satım gerçekleştirilir. Bu durum alıcı ve satıcı için bazı riskleri içerir.
- Bankaya bilgi vermeksizin alıcı ve satıcı aralarında anlaşır. Satıcı kredi bakiyesi dışındaki tutarı alıcıya öder, kredi kuruluşunun işlemden haberdar olmaması için tapuda devir yapılmaz, alıcı ve satıcı aralarında ?Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenler. Bu yöntemde riskler daha yüksektir.
- Alıcı ve satıcı kredi kullandıran kuruluşa başvurur ve durumu açıklar. Önceki krediyi veren kuruluş eski krediyi kapatarak, alıcıya yeni bir kredi açabilir. Eski kredi kapatılır ve tapuda alım-satım işlemi gerçekleştirilir. Bu yöntem alıcı ve satıcıya ilave risk yüklemez ancak yeni kredinin faiz oranı eskisinin aynısı olmayabilir. Burada da erken ödeme cezası verilir.
- Tapusu olmayan bitmemiş bir projeden konut satın almak için ise önce eski satış vaadi sözleşmesinin iptal edilmesi ve yeni bir satış vaadi sözleşmesi yapılması gerekiyor. Bundan sonra alıcı krediyle konutu alıyor ve yeni ipotek koyuluyor. Bu işlemi gerçekleştirmek ise daha karmaşık bir süreci kapsıyor.

EV ALIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER NELERDİR?

Ev alırken ilk olarak karar verilmesi gereken husus oturmak için mi yatırım amaçlı mı aldığınıza karar vermeniz olacaktır. Bu karar evin konumundan, değerlenme potansiyeline kadar birçok konunun netleşmesine neden olacaktır.
Almayı düşündüğünüz evin tapusunun ne çeşit bir tapu olduğunu öğrenmenizde fayda olacaktır. Kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi yoksa hisseli tapu mu bunu mutlaka almadan önce bilmelisiniz.
Evin yasal evraklarının tam olup olmadığını mutlaka kontrol etmelisiniz. İskan alınmış mı? Alınmadı ise neden alınmadığı gibi bilgilerin öğrenilmesi sizin için önemli olacaktır.
İlk el mi ikinci el mi bir ev alacağınız yine önemli bir diğer husus olacaktır. İlk el satın almalarda maketten ev alma da söz konusu olabilecektir. Böyle bir alım yapıyorsanız maketi ve maketin çevresini iyi analiz etmelisiniz.
Tapuda ev ile birlikte tescil edilen kullanımların olup olmadığını kontrol edebilirsiniz. Otopark, depo alanı vb. sahip olacağınız ek kullanımların tapuda tescil edilip edilmediğini kontrol etmeniz önemlidir.
Site içinde bir ev alacak iseniz ortalama aidat bedelleri, aidatın içinde nelerin dahil olduğunu öğrenmelisiniz.
Satın aldığınız evin söylenen ve gerçekte olan metrekareleri arasında fark olup olmadığını iyi analiz etmelisiniz. Satış brütü, daire brütü, daire net alanı gibi farklı alan tanımlamaları mevcut… Siz hangi tanıma göre olan alandan satın alma yapacağınızı iyi anlamalısınız.
Sitede bir ev alacak iseniz komşularınızın kim olacağı, genel yaşayan profili, yabancı nüfusu gibi detaylar özelikle oturum amaçlı alımlarda çok önemli olabilecektir.
Satın almayı düşündüğünüz evin semti, bölgesi, gelişme potansiyeli, üst ölçekli planlardaki fonksiyonu gibi konuları da irdelemenizde fayda olur.
Toplu ulaşım imkanları, sosyal donatı alanlarına yakınlığı gibi imkanlar da hem evin değerini hem de oturma iştahını etkilemektedir. Bu konuların da iyi irdelenmesi faydalı olacaktır.

EV ALIRKEN GEREKLİ BELGELER NELERDİR?

Kimlik belgesi,
Son 6 ay içinde çekilmiş fotoğraf,
İşlem birinin adına vekaletname yoluyla başkası tarafından yapılıyor ise vekaletname,
DASK poliçesi,
Emlak beyan değerinin ilgili belediyeden alınmış olması ve işlemin yapıldığı yıla ait olması gerekir.
İşlem için gerekli harçların da satış anından önce ödendiğine dair dekontların da yanınızda bulunması faydalı olur.

EV ALIRKEN HANGİ MASRAFLAR OLUŞUR? ÖDENEN VERGİLER NELERDİR?

Tapuda beyan edilen evin değerinin toplam %4’ü alım satım harcı ( alıcı ve satıcıdan %2 olmak üzere toplam %4) olarak ödenir. Bunun dışında döner sermaye hizmet bedeli olarak alıcı tarafından ödenen ve yıllık olarak belirlenen sabit bir tutar daha vardır.

Tapuda alım satım işlemi yapılabilmesi için ilgili gayrimenkulün emlak vergisi borcunun da olmaması gerekir. Bu nedenle satış işlemi öncesi satıcının belediyeden geçmiş dönem borçları var ise ödemesi gerekecektir.

EV ALIRKEN SÖZLEŞMEDE DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR NELERDİR?

Ev alırken sözleşme düzenlenmesi daha çok ilk el satışlarda uygulanmaktadır. İkinci el alım satımlarda ise isteğe bağlı olarak düzenlenmektedir.

Sözleşmede metrekare, teknik özellikler, teslim şartları, teslim koşulları, gecikme halindeki cezai maddeler, iskan alımı sırasındaki masrafların kim tarafından karşılanacağı ve koşulları, tapu alım satım harcının, damga vergisinin kime ait olduğu gibi konulara dikkat edilmesinde fayda olur.

KREDİ İŞLEMLERİ NASIL YAPILIR? NELERE DİKKAT EDİLMELİ?

Kredi kullanmak istediğiniz bankanın aylık konut kredisi faiz oranını piyasadaki diğer oranlarla iyi kıyaslayarak işlemlere başlayabilirsiniz. Bankaya karar verdikten sonra bankanın kredi kullandırımı için sizden isteyeceği evraklar olacaktır. Bir de satın alınacak evin ekspertiz raporunu banka yaptırmakla yükümlüdür. Bu raporu bankadan talep etme hakkınız bulunur.

İlgili ekspertiz raporunda alacağınız ev ile ilgili yasal evraklarda, yasal ile mevcut arasında bir farklılık var ise bu farklılıkların neler olduğunu kolayca tespit edebilirsiniz. Ödeyebileceğiniz peşinat rakamı ile kullanabileceğiniz kredi miktarını, aylık taksitlerinizin neler olacağını iyi analiz etmenizde fayda olur.

TAPU İŞLEMLERİ NASIL YAPILIR? TAPUDA NELERE DİKKAT EDİLMELİ?

Tapu işlemleri için öncelikle e-randevu sistemi ile internet üzerinden randevu alabilirsiniz. Önceden randevu almanız ilgili Tapu Sicil Müdürlüğünde beklemenin önüne geçer ve zaman tasarrufu sağlayabilirsiniz.

İkinci önemli husus, işlemi vekaletname ile temsilciniz üzerinde yapacak iseniz ilgili vekaletname ve vekil kılınan kişinin kimlik bilgileri önemli olacaktır.

Tapu ve Kadastro Müdürlüğü internet adresinde yapacağınız her bir işlem türü için gerekli evrak listesi ayrıntılı olarak belirtilmektedir. Bu evrakları önceden hazırlamanız ve işlem anında yanında bulundurmanız önemlidir.

EV ALIRKEN ÖDEME İŞLEMİ NASIL YAPILIR?

Ödeme işlemini banka üzerinden satıcı hesabına; transfer, nakit karşılığı ve Takasbank aracılığı ile gerçekleştirebilirsiniz. Takasbank aracılığı ile ödemenin gerçekleştirilmesi, TKGM ile Takasbank arasındaki protokol gereği oldukça güvenli bir yöntem olarak karşımıza çıkmaktadır.

TAPU HARCINI KİM ÖDEMELİDİR?

Tapu harcının yasal olarak ödeme sorumluluğu %2 alıcı, %2 satıcı şeklindedir. Ancak uygulamada tüm harcı alıcının ödemesi ile de karşılaşabilirsiniz.

HANGİ CEPHE TERCİH EDİLMELİ?

Ülkemizde güneşlenme, rüzgar ve yönleri dikkate aldığımızda en fazla güney batı, güney doğu ve güney cephelerin tercih edildiğini söyleyebiliriz. Burada evin güneş aldığı saatler, rüzgar yönü gibi konular bölgesine göre değişkenlik gösterecektir. Çok sıcak bölgelerde evin yaz aylarında sürekli güneş alıyor olması avantajdan çok dezavantaj oluşturabilecektir.

BİR EVİN KREDİSİ, EVİN BEDELİNİN KAÇINA KADAR ÇIKABİLİR?

500.000 TL’ye kadar evlerde %90’ına kadar 500.000 TL ve üstü kredilerde %80’nine kadar konut kredisi kullanabilirsiniz. Enerji kimlik belgesi olan konutlarda A ve B sınıfı olan konutlar için oran %90 ve %85 idi.

2020 yılında Covid-19 tebdirleri kapsamında yapılan düzenlemelerde B sınıfı enerji kimlik belgesine sahip 500.000 TL’ye kadar olan konutlarda da kredi oranı %90’ a çıkartılmıştır. Dolayısıyla 500.000 TL’ye satın alınacak bir ev için çıkacak en yüksek konut kredisi miktarı 450.000 TL olacaktır.

PEŞİNAT NE KADAR VERİLİR?

Yukarıda bahsettiğim özeliklere bağlı olarak peşinat oranı %20 ve %10 olarak alınacak evin değerine ve sahip olduğu enerji kimlik belgesine bağlı olarak değişebilmektedir. 500.000 TL tutarındaki bir ev için şu andaki mevzuata göre 50.000 TL peşinat yeterlidir.

RAYİÇ BEDEL NEDİR?

Rayiç bedel, yıllık olarak ödediğimiz emlak vergisine esas teşkil eden değerdir. Emlak rayiç bedelini taşınmazın bağlı olduğu ilgili belediyeden öğrenebilirsiniz.

RAYİÇ BEDELİN ALTINA SATIŞ YAPILABİLİR Mİ?

Emlak rayiç bedelinin altında satış yapmanız yasal olarak mümkün değildir. İstisnai olarak taşınmazın rayiç değerinin mevcut pazar değerinden yüksek olduğu yerler ile de zaman zaman karşılaşabilirsiniz. Bu durumda satış değeri ile ilgili konuda beyan girmek suretiyle tapu işlemi yapılabilir. Ayrıca ödeyeceği alım satım harcı emlak rayiç değeri üzerinden olmak zorundadır.

RAYİÇ BEDEL BELGESİ NASIL ALINIR?

Rayiç bedel belgesini, taşınmazın bağlı olduğu ilgili belediyeden alabilirsiniz.

İkinci El Ev Alırken Nelere Dikkat Etmeliyim?

Yıllardır çalıştıktan sonra elde ettiğiniz birikimi hayalinizdeki eve yatırmaya karar verdiğinizde, harekete geçmeden önce dikkat etmeniz gereken bazı hassas noktalar var. Özellikle alacağınız ev ikinci else bu konular daha da önem kazanır. İster içinde ailenizle birlikte yaşamak için olsun ister yatırım amaçlı olsun, “İkinci el ev alırken nelere dikkat etmeliyim?” sorusunun cevabına öncelik vermenizde fayda var. Bu yazıda ikinci el konutlarda evin bulunduğu muhit, evin yakınında bulunan metro ya da otobüs durakları gibi ulaşım olanakları, evin tapusunun krediye uygun olması ve gayrimenkulün iskanlı olması gibi konulara değinerek sizlere bu konuda ışık tutmaya çalışıyoruz. Yazımızın devamını okuyarak ikinci el konut alırken dikkat etmeniz gerekenler hakkında detaylı bilgi sahibi olabilirsiniz.

Konum

Hangi şehirde olursa olsun, satılık ve kiralık evlere bakarken konutun bulunduğu konum, onun değerini göstermekteki en büyük etkenler arasında yer alır. Özellikle büyük kentlerde satın alacağınız ikinci el evin ofisinize yakın olması sizin için artı olacaktır. Diğer yandan yaşayacağınızın evin şehir merkezinde oluşu size her açıdan zaman kazandıracağı gibi hayat kalitenizi de artırmaya yardımcı olabilir. Dolayısıyla 2. el ev alırken nelere dikkat edilmeli konusunda büyük bir paya sahip olan konum, alıcıların özellikle dikkat ettiği hususların başında geliyor. Ayrıca ihtiyaç halinde elden çıkarmak durumunda kaldığınız zaman, bu gibi artılara sahip olan bir evi satmanın da ne kadar kolay ve kazançlı olduğunu da görebilirsiniz. Dolayısıyla siz siz olun, ikinci el ev alırken, varsa emlak danışmanınızdan evin konumu hakkında da detaylı bilgi almayı unutmayın.

Ulaşım İmkanları

İkinci el ev alırken nelere dikkat edilmeli, konusunun bir diğer maddesi konutun ulaşım imkanları. Şehrin göbeğinde yer alan bir ikinci el konut alırken elbette ki fazlaca bir miktarı gözden çıkarmanız gerekiyor. Başta olumsuz gibi görünen bu durum ileride size büyük faydalar sağlayarak geri dönebilir. Zira evin yakınlarındaki metro ve otobüs duraklarının varlığı ya da evin bulunduğu caddenin genişliği gibi konular orada yaşayanlar için oldukça avantajlı. Özellikle metropollerde yaşamayı tercih edenler için olmazsa olmazlardan biri olan bu avantaj, ev satın alırken aranan özelliklerin başında geliyor. Dolayısıyla siz de ikinci el konut satın almaya karar verdiğinizde, evin ulaşım olanakları hakkında mutlaka fikir sahibi olun.

Krediye Uygunluk

Eğer ev almak için yeteri kadar birikiminiz yoksa, satın alma aşamasında bankaların farklı konut kredisi imkânlarından faydalanmayı deneyebilirsiniz. Bunun için bankaların sizden isteyeceği birtakım bilgiler olacaktır. Bunların en başında ise ikinci el ev kredisi gelir. Bir evin krediye uygun olup olmaması o evin tapu tipiyle doğrudan alakalıdır. Ayrıca emlak piyasasında krediye uygunluğun nasıl belirlendiğiyle ilgili bilgi sahibi olmak için Gayrimenkullerde krediye uygunluk nasıl belirlenir? başlıklı blog yazımıza da göz atmayı unutmayın! Bankaların konut kredisinde öncelik verdiği tapu tipleri genellikle kat mülkiyetli tapular oluyor. Eğer satın almaya karar verdiğiniz evin tapusu kat irtifaklı ya da hisseliyse de üzülmeyin. Zira bu gibi tapu tipleri için de birtakım işlemlerden sonra kredi çözümleri bulmanız mümkün. Dolayısıyla konutun krediye uygunluğu ikinci el ev alırken dikkat edilmesi gerekenler konusunun öncelikli başlıkları arasında yer alıyor.

İskana Dikkat!

Bir evin iskan belgesine sahip olması, onun dahil olduğu projeye uygun olarak inşa edildiğinin bir göstergesidir. Dolayısıyla konutun yasal olduğunun da kanıtı olan bu belge, ikinci el gayrimenkul alımında aranması gereken en önemli kriterlerden. Zira iskan belgesine sahip olmayan evler, hukuka aykırı sayılacağı için hakkında yıkım kararı çıkması da an meselesi olabilir. Dolayısıyla satın almak istediğiniz ikinci el emlakın iskanını, konutun bağlı olduğu belediyeye giderek sorgulayabilirsiniz. Belediyelerin imar birimleri tarafından yapılan iskan sorgusunda evin iskanlı olup olmadığını kısa sürede öğrenmek mümkün. İskanı bulunmayan evlerin elektrik ve su faturaları bina adına kesildiği için tek bir fatura olarak gönderilir ve her zaman daha yüksek ücretlere tabidir. Kısacası bu gibi olumsuz durumlardan kaçınmak adına satın alacağınız ikinci el evin iskanlı olup olmadığını mutlaka sorgulamalı, ona göre aksiyon almalısınız.

Ödeme Konusu

İkinci el ev satın alırken yapacağınız konut satış bedeli ödemesini mutlak suretle tapuyu devreden kişiye ve banka aracılığıyla yapmanız gerekir. Aksi halde istenmeyen dolandırıcılık durumlarıyla baş başa kalabilirsiniz. Banka havalesini gerçekleştirirken de açıklama kısmını taşınmazla ilgili gerekli bilgileri açık ve net biçimde yazmanız, işlemi en yasal biçimde tamamlamanız açısından son derece önemli. Tabi ödemeye gelmeden önce tapunun üzerinde herhangi bir şerh, ipotek ya da haciz olup olmadığını da Tapu Müdürlüğünden öğrenmenizde fayda var. Ayrıca konutta sizden önce yaşayanlar olduğu için dairenin elektrik, su ya da aidat borçlarından arındırılmış olmasına da dikkat etmek gerek. Tüm bu ufak ama kritik öneme sahip başlıklara dikkat ettiğinizde, ikinci el evinizi gönül rahatlığıyla satın alarak yeni yuvanıza yerleşebilirsiniz.
Ev alma ve taşınma süreçlerini kolaylaştıran ipuçlarından şimdilik bu kadar.





Signing of RasitTunca
[Image: attachment.php?aid=107929]
Kar©glan Başağaçlı Raşit Tunca
Smileys-2
Reply


Forum Jump:


Users browsing this thread: 1 Guest(s)